Beendigung des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis kann durch einen Mietaufhebungsvertrag, eine Kündigung oder den Eintritt eines Befristungsumstandes, also durch Zeitablauf enden. Seit dem 01.09.2001 sind nur noch sog. qualifizierte Zeitmietverträge zulässig, d.h. es muss im Mietvertrag ein gesetzlicher Befristungsgrund (z.B. Eigenbedarf) genannt werden.  

Kündigungen bedürfen der Schriftform. Bei fristlosen Kündigungen sind die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben anzugeben, meistens ist eine Abmahnung zuvor erforderlich; idR nicht aber bei Zahlungsverzug oder drohenden erheblichen Gesundheitsgefahren. Bei einer ordentlichen Kündigung, die also nur unter Wahrung der Kündigungsfristen möglich ist, muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen, z.B. Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzungen durch den Mieter oder die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte bedeutet.  

Die Dauer der Kündigungsfristen ist seit der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 höchst strittig. Auch hier entscheidet die konkrete Ausgestaltung des Mietvertrages. Will der Mieter ordentlich, also  unter Einhaltung der Kündigungsfrist, kündigen, muss er keine Begründung liefern; bei einer fristlosen Kündigung durch den Mieter (z.B. wegen drohender Gesundheitsgefahren) hingegen muss der Grund genannt und durch den Mieter bewiesen werden.  

Räumt der Mieter trotz berechtigter und wirksamer Kündigung (oder sonstiger wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses) das Mietobjekt nicht, muss der Vermieter Räumungsklage zu dem zuständigen Mietgericht erheben. Erst mit dem Räumungsurteil kann dann über den Gerichtsvollzieher eine Zwangsräumung betrieben werden.  

Liegt ein vollstreckungsfähiger Räumungstitel vor und hat der Mieter keine neue Wohnung gefunden, ist absolute Eile geboten, insbesondere bei der Prüfung der Erfolgsaussichten für gerichtliche Räumungsschutzanträge (fristgebunden) und der Stellung der erforderlichen Anträge bei dem Wohnungsamt.  

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